서울 빌딩 시장, 지금 어디쯤인가

지금 건물 거래가 되고 있나? 손님이 가장 먼저 묻는 질문입니다. 월 거래 건수·평당가·기준금리·오피스 공실률·국고채 대비 수익률 격차, 다섯 숫자로 답합니다. 초록은 시장에 우호적인 방향, 빨강은 부담 신호입니다.

거래가 얼마나 되고 있나? 월 거래 건수와 평당가가 시장의 온도입니다. 금리가 오른 시기엔 매수세가 식어 손바뀜이 줄고, 내린 시기엔 다시 늘어난 20년 흐름이 그대로 보입니다. 감정평가로 매기는 공시지가와 실제 손바뀜 가격의 간격도 함께 봅니다.

왜 거래가 늘고 줄었나? 상업용 빌딩은 대출을 끼고 사는 자산이라 조달금리가 매수세를 가릅니다. 은행 시설자금으로 받을 때와 2금융으로 갈 때의 금리 차이, 시중에 풀린 돈(M2·물가), 부동산으로 들어오는 대출 잔액을 봅니다.

사면 얼마나 버나? 임대수익률(캡레이트)이 국고채보다 높아야 채권 대신 빌딩을 살 이유가 있고, 대출금리보다 높아야 대출을 끼고 사도 남습니다 — 낮으면 역레버리지, 대출이 수익률을 깎습니다. 이 격차(스프레드)가 매수 타이밍 판단의 핵심입니다.

그 수익이 유지되나? 빌딩 수익은 임대료에서 나옵니다. 공실률이 오르면 임대료를 낮춰야 하고 캡레이트도 따라 내려갑니다. 사무실·상가의 공실률과 임대료를 권역별로 봅니다. BuildingView 실거래의 다수는 상가건물이라 오피스보다 상가 지표가 우리 시장의 실체에 가깝습니다.

앞으로 물량이 쏟아지나? 오늘 허가·착공된 건물이 2~3년 뒤 신규 공급이 되어 공실 압력으로 돌아옵니다. 경매 낙찰가율(법원 명칭 매각가율)은 감정가 대비 몇 %에 팔리는지로, 시장이 얼어붙었는지 과열인지 보여주는 체감 지표입니다.

돈이 어디로 가고 있나? 주식으로 자금이 몰릴 때 빌딩 매수세가 줄어드는지, 은행이 대출을 내주려는 분위기인지(대출태도), 환율·외국인 거래·방한 관광객은 어떤지 — 매수 판단에 직접 넣는 숫자는 아니지만 시장 분위기를 설명할 때 쓰는 배경입니다.